La visite consultative

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Petites explications préalables

Au fil de notre activité d’architecte, nous nous sommes rendu compte que bon nombre de personnes, ignoraient les pratiques de notre métier. Face à un projet de construction ou de rénovation, les maîtres d’ouvrage sont souvent dépourvus et ignorent les nuances existant entre les différents métiers de la maîtrise d’oeuvre en bâtiment .… Bien que ces métiers apparaissent régulièrement au cours de discussions et que chacun pense en connaître la définition, il existe cependant un gros flou dès lors qu’un projet devient réel et qu’il est nécessaire de faire le choix d’un professionnel qui va correspondre à ses attentes.

Les différents acteurs qui peuvent répondre à un projet de rénovation ou de construction sont les architectes, les architectes d’intérieur et les maîtres d’oeuvre. Lorsque je décline cette liste, le terme de maitre d’oeuvre définit une profession, mais dans le langage courant du bâtiment « maitre d’oeuvre » est la personne ou organisme qui dirige et organise la construction d’un chantier, ce qui signifie qu’un architecte ou un architecte d’intérieur sont également des maitres d’oeuvre dès lors que ces derniers intègrent dans leur mission la conduite et l’organisation du chantier. Il est courant de constater que certains architectes ou certains architectes d’intérieur ne prennent en charge que la partie étude et conception.

Initialement, un architecte ou un architecte d’intérieur proposait dans le cadre de ses prestations à la fois la partie étude et conception et les différentes phases de suivi de travaux. Depuis quelques années déjà, certains professionnels de ces deux secteurs se sont spécialisés dans la conception et ont laissé la place à une profession plutôt récente de maître d’oeuvre en tant que professionnel, autrement dit une personne ou un organisme qui prend le relais de la partie conception et qui va donc suivre la mise en oeuvre.

Le maitre d’ouvrage, quant à lui, est toujours l’initiateur du projet ou autrement dit le client.

Sur un plan réglementaire

Le choix du partenaire de votre projet sera différent selon le projet envisagé, selon la nature du projet, selon vos propres compétences et selon vos intentions.

Architecte: les prestations d’un architecte concernent la construction neuve ou la rénovation complète d’un bien immobilier et son intervention est indispensable dès lors que la surface globale bâtie est supérieure à 150 m². Si une rénovation comporte une modification importante extérieure ou encore dans le cas d’une extension qui s’accole à un bâti existant dont la surface globale (extension + existant) est supérieure à 150 m², le passage par l’architecte est obligatoire. Le PC (Permis de construire) devra être validé par un architecte inscrit à l’Ordre.

Ses missions peuvent être variées: simple consultation, étude de faisabilité, mission de permis de construire, mission de permis de construire avec appels d’offres entreprises et mission complète avec suivi des travaux jusqu’à la réception complète.

Certains architectes travaillent en partenariat avec des maitres d’oeuvre. Ce type de partenariat définit l’architecte comme maitre d’oeuvre conception jusqu’à l’appel d’offres entreprise et définit le maître d’oeuvre comme responsable travaux jusqu’à la réception avec un rôle de vérificateur.

Architecte d’intérieur: les prestations de l’architecte d’intérieur se situent bien évidemment dans un cadre plus limité qui consiste à étudier, concevoir et suivre les travaux d’une mission d’aménagement intérieur, d’optimisation d’espace et de réorganisation des espaces intérieurs.

Dès lors que les travaux ont une incidence sur la création de surfaces et que cette surface supplémentaire est supérieure à 40 m², le recours à l’architecte sera nécessaire si la surface globale est supérieure à 150 m². Exemple: si à une maison existante de 100 m² s’adjoint une surface de 40 m² complémentaire, le recours à l’architecte ne sera pas nécessaire et l’architecte d’intérieur pourra réaliser la mission à lui seul.

Maître d’oeuvre: les prestations du maitre d’oeuvre s’attachent à mettre en oeuvre une idée ou une orientation de projet déjà définie soit par un architecte ou un architecte d’intérieur soit par le maitre d’ouvrage lui-même. Le maitre d’oeuvre est également lié à la restriction de surface, car si le projet excède les fameux 150 m² et que dans le cadre du projet un permis de construire est nécessaire, ce dernier devra faire appel aux compétences d’un architecte inscrit à l’Ordre pour l’obtention de cette autorisation administrative.

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La prestation de visite consultative

Cette prestation est une mission courte que nous avons mise au point et qui permet au travers d’un premier contact avec le maître d’ouvrage et de la visite du bien concerné d’établir un rapport qui définit les différents paramètres du projet envisagé. Ce rapport prend en compte l’état du bien existant (terrain, bâtiment, maison, ancien corps de ferme…) tel que ce dernier apparait lors de notre visite, afin de décrire le points forts et les points faibles qui sont à prendre en compte dans le cadre du projet.

Notre entrevue prend également en compte le cahier des charges des maitres d’ouvrage afin de pouvoir établir la faisabilité en adéquation avec les lieux et le budget envisagé. Toutefois lorsque le budget ne correspond pas ou n’autorise pas la totalité des travaux envisagés, il est parfois intéressant d’étudier la possibilité de travaux par tranches avec une réalisation qui s’échelonne dans le temps au travers d’une étude programmée des priorités et en définissant des usages par zones. Suite à cette première rencontre, nous travaillons en agence pour rédiger le rapport de visite qui va comporter sept chapitres:

1-Description du bien concerné

2-Nature des travaux envisagés

3-Faisabilité et propositions (description)

4-Estimation des travaux et décomposition par lots

5-Mision de l’architecte et honoraires

6-Planning envisagé étude et travaux

7-Documents récapitulatifs (pièces annexes)

Dans la description du bien concerné, une description complète du lieu est faite selon les observations réalisées lors de la visite. Cette description prend en compte la totalité des éléments qui composent le bien et qui se situent dans la parcelle concernée ainsi que les éléments principaux qui peuvent avoir une incidence matérielle ou administrative dans le cadre du futur projet. Les différents éléments qui composent les réglementations locales sont étudiés et les caractéristiques principales ou les plus contraignantes sont mentionnées.

Dans la nature des travaux, nous reformulons une synthèse de votre cahier des charges en précisant les attentes, les intentions et les hypothèses d’évolution souhaitées. Le montant budgétaire alloué au projet est analysé et vérifié pour permettre de lister les possibilités travaux. Ce chapitre permet d’analyser l’adéquation budget travaux avec le cahier des charges évoqué.

Dans le chapitre faisabilité et propositions, nous apportons notre vision professionnelle qui va, tout en conservant votre cahier des charges initial, décrire les différentes possibilités envisageables dans le cadre du bâtiment visité et ainsi créer une première approche qui peut dans certains cas déterminer une orientation différente ou qui permet de porter une réflexion approfondie sur la problématique ou sur le cahier des charges initialement transmis. Ce chapitre porte également sur les points positifs et négatifs du bâtiment existant ou du terrain afin de mettre en évidence les points à ne pas négliger dans le cadre d’une rénovation ou d’une construction et aussi de développer la manière de détourner ou d’intégrer une contrainte qui peut dans certains cas devenir un élément de concept intéressant.

Suite aux chapitres précédents, nous développons un tableau estimatif des coûts envisagés par lots ou par corps d’état afin de créer un graphique représentatif des lots importants. Ces derniers sont listés en fonction des besoins ressentis dans le cadre du projet et varient selon la nature du projet envisagé et/ou selon le mode constructif retenu. Selon le projet, le taux de TVA qui s’y rattache est défini. Celui-ci peut également se composer de plusieurs taux si on se situe dans un cadre de rénovation, ou d’extension et également selon la surface à considérer. Dans le cadre d’une construction neuve, ce taux de TVA sera unique et sera de 20 %, alors qu’en rénovation ou extension les taux couramment utilisés sont : 5,5 %, 10 % et/ou 20 %.

Dans le chapitre suivant qui traite de la mission de l’architecte, un tableau présente les honoraires par phases en liaison avec les travaux décrits précédemment et avec l’estimation par lots. Le tableau se décompose en deux grandes parties: la partie étude et la partie maîtrise d’oeuvre. Chacune de ces deux grandes parties est découpée en phases propres à chacune et permet ainsi d’avoir une lecture globale de la mission de l’architecte dans le cadre du projet évoqué. Ce tableau comporte également les missions complémentaires qui peuvent être nécessaires selon la nature du projet. Pour exemple, une mission complémentaire appelée R.E.L. (Relevé d’Etat des Lieux) est systématiquement nécessaire et stipulée sur le tableau des honoraires.

La partie Etude de la mission d’architecte comporte la phase importante du dépôt des autorisations administratives (D.A.A.) qui consiste à établir un dossier de Permis de Construire, une Déclaration Préalable ou encore un Permis d’Aménager, ou/et un Permis de Démolir.

Dans le chapitre planning envisagé étude et travaux, est présenté le planning global à partir de la signature du contrat d’architecte, autrement dit le temps nécessaire pour les différentes phases d’étude, du dépôt d’autorisations administratives, des préparations d’appel d’offres, de la signature des marchés avec les entreprises retenues et le suivi des travaux jusqu’à la réception et enfin la remise des documents finaux que sont les DGD (Décompte Général Définitif) et le dossier des copies d’assurance des différents intervenants du chantier.

Et pour terminer ce rapport, le dernier chapitre présente les documents annexes nécessaires à la rédaction du rapport: plan cadastral, règlement local de la zone concernée, photos, pièces particulières qui précise un détail ou une contrainte significative.

Les atouts de cette prestation

La visite consultative permet d’avoir en quelques pages (de 10 à 15 pages ) une vision globale du projet dans son ensemble et une approche budgétaire estimée par lots avec une estimation du planning depuis la signature de contrat d’architecte jusqu’à la réception des travaux et l’intégration des lieux.

Ce document comporte deux autres possibilités non négligeables, il peut avoir une fonction de prévisionnel dont les organismes financiers sont friands et il intègre également la fonction de lettre de commande descriptive dès lors que celui-ci est, après coup, rattaché au contrat de l’architecte.

Lorsque cette prestation de visite consultative introduit la signature de contrat avec l’architecte, celle-ci devient alors une prestation de base déductible des honoraires et dont le contenu devient le fil rouge du projet et permet de s’y référer de manière récurrente.

La visite consultative dispose d’une validité qui n’excède pas six mois, en raison des coûts variables de la construction et du bien immobilier qui peut subir une dégradation dans le temps.

Cette prestation ne comporte aucun dessin ni esquisse en raison de son faible coût initial et afin d’être une prestation plus engageante lorsque le projet n’est qu’en phase de recherche ou fait l’objet d’interrogations dans le cadre d’une acquisition éventuelle. L’étude de faisabilité, qui elle se dote d’esquisses, est une prestation plus onéreuse et plus adaptée lorsque le bien relève d’un bien immobilier familial ou encore si le projet comporte des contraintes significatives qui peuvent entrainer des variations budgétaires importantes et dont le concept du projet va déterminer l’orientation principale.

Lors de la visite sur le site, nous exprimons nos premières perceptions ainsi que les conseils professionnels qui se détachent de manière évidente sur le projet concerné, pour faire ensuite l’objet d’un rédactionnel plus précis dans le cadre du rapport, qui est remis et envoyé dans un délai de huit jours, accompagné des documents informatifs pour la mise en route d’une mission d’architecte et de déterminer sa finalité: mission partielle ou mission complète.

Cette prestation est une mission basique que nous avons développée depuis quelques années et qui répond en tous points aux attentes des maîtres d’ouvrage qui nous expriment le besoin d’avoir une vision d’ensemble sur le projet qu’ils envisagent sur trois axes principaux : l’observation et le regard professionnel sur le bien immobilier en l’état, l’estimation des coûts liés aux travaux (artisans + architecte + missions complémentaires) et pour finir la durée globale à envisager pour le projet dans son ensemble.

La visite consultative est donc un document de synthèse qui résume parfaitement en quelques pages et pour un coût modique l’ADN du projet.

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