Rénover ou construire ?

 

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construire – un exemple de maison individuelle – PopUp House

Je pourrais également dire acheter ou bâtir ? Dans le cadre d’un projet immobilier, la question est très souvent… un dilemme qui peut renvoyer à de nombreux questionnements et faire le sujet d’un long débat entre les personnes concernées. Il nous arrive à tous un jour d’avoir le projet de faire sa première acquisition immobilière. C’est le début d’un parcours à la fois exaltant, truffé de choix, de questionnements, de remise en question et qui comporte une certaine complexité pour mettre chaque étape dans le bon ordre.

Les intervenants auxquels il sera nécessaire de faire appel sont tous bien connus mais très souvent on ignore dans quel ordre il est nécessaire de les solliciter et quels sont les limites de chacun ainsi que les délais nécessaires pour chacun d’eux. A l’ensemble de ces questions, s’ajoute une dimension règlementaire non négligeable qui est celle des assurances, avant, pendant et après… Qu’en est-il de la fameuse dommage ouvrage, qui prend actuellement une part importante dans le cadre d’un projet et qui jusqu’à ce jour était obligatoire , mais dont personne ne relayait l’importance à l’exception des architectes qui devaient impérativement communiquer sur ce sujet dans les premières heures d’une négociation de mission.

Les nécessités techniques et les orientations réglementaires thermiques sont à ce jour des paramètres dont il faut nécessairement bien prendre en compte les caractéristiques pour réussir à concilier avec cohérence ses souhaits, ses besoins et ses possibilités.

Maison à rénover
rénover – un exemple d’un ancien corps de ferme à rénover

Si entre le projet de construire et le projet d’acquérir une ancienne bâtisse à rénover, de nombreux éléments restent similaires, ceux-ci ne se font pas forcement dans le même ordre, et les intervenants concernés ne sont pas toujours les mêmes.

Le choix initial

A mon sens ce choix relève essentiellement de trois facteurs : la zone géographique souhaitée pour mener à bien son projet, son intérêt pour l’ancien ou le neuf et les commodités offertes par la zone sélectionnées.

Je n’évoquerais pas ici, ce que j’appellerais une situation intermédiaire qui consiste à acquérir un bien relativement récent et qui va permettre de l’occuper dans un délai quasi immédiat.

Les inconditionnels de l’ancien, de la vieille pierre, s’orienteront de manière naturelle vers l’acquisition d’une bâtisse ancienne qui nécessitera, selon sont état, une rénovation indispensable pour correspondre aux modes de vie actuelle et pour parfaire à certaines nécessités techniques. Ces bâtiments anciens peuvent être très différents; grange, ancien corps de ferme, bergerie, bâtiment industriel, ancienne station service, vieux cinéma, etc… Il y a dans ce type de projet de rénovation de nombreuses orientations possibles, qui prennent en compte des objectifs finaux très variés. L’ancien peut être étudié avec une approche contemporaine, comme il est possible de traduire une orientation plus classique, voir même une approche décadente au travers d’un style minimisé qui supprime tout artifice de finition, (ce sujet sera traité dans un post ultérieur) et permettre ainsi de limiter très sensiblement le budget de l’opération.

Bien évidemment l’intitulé de ce post, est d’évoquer plus le choix entre un bâtiment très ancien à rénover et une construction neuve de manière à parler d’un sujet qui d’emblée va nécessité un certain temps de travaux. La rénovation selon la nature du bâtiment acquis pourra dans une certaine limite, disposé des avantages d’une TVA réduite à 10 %, mais bien évidemment que sous certaines conditions (point qu’on évoquera plus loin dans ce post).

Le choix de la construction neuve va permettre de définir des choix plus actuels en termes d’orientation technique, de possibilités d’aménagement, de possibilités constructives et permettre ainsi de s’approprier son projet avec une dimension différente, de créer une liaison plus personnalisée avec son mode de vie et ses attentes. Ce choix va permettre également de se libérer d’une dimension de maintenance qui ne va s’amorcer que vers une quinzaine d’années.

Les techniques actuelles sont nombreuses et chaque jour apporte son lot de nouveautés en matière constructive. La tendance actuelle s’oriente bien évidemment vers l’ossature bois qui toutefois regroupe différentes techniques (le poteau poutre, le madrier, le lamellé collé,…), la brique, le béton cellulaire font partie des procédés classiques et s’opposent également à l’ossature métallique ou encore plus récemment au système de maison en kit et bio-climatique.

Le budget

En terme de budget, à surface égale, la construction neuve sera plus pertinente et va permettre de s’orienter vers une une vie quotidienne plus paisible. Le coût global sera maitrisé dès l’amorce du projet avec une approche maintenance qui pourra également être induite sur une durée de vingt ans à minima. Le débat est plus hasardeux sur la rénovation, car les paramètres d’incertitudes sont nombreux et étroitement liés à l’étendue des travaux envisagés. La maintenance fait également partie intégrante de cette option hormis si le bâtiment considéré est totalement mis à nu, ce qui permet alors de considérer les travaux comme une réfection complète. Cependant la structure des fondations ainsi que les murs extérieurs devront faire l’objet d’une analyse professionnelle.

Quelque soit les travaux, la TVA sur l’ensemble comporte une part non négligeable du budget d’autant que dans une option ou l’autre, celle-ci ne sera pas récupérable hormis dans un cadre professionnel bien définit. La construction sera d’emblée sur une TVA à 20 %, la rénovation sera quant à elle établit sur une TVA réduite à 10 % si toutefois le bâtiment était, durant les deux dernière années, considéré comme habitable. Si celui-ci nécessite un changement d’affectation car il était en mode agricole ou professionnel, dans ce cas la TVA est identique au neuf avec un taux de 20%.

En conclusion

La rénovation permet d’envisager un projet qui dispose d’un attrait lié à l’ancien, au charme des vieilles pierres, au caractère séduisant de l’imparfait. Cette option nécessite toutefois d’être extrêmement prudent sur l’état du bien lors de l’acquisition, afin de pouvoir déterminer avec une vision professionnelle l’étendue des éléments à prendre en compte et d’assurer une faisabilité du projet en réponse à ses attentes. Certains architectes proposent ce type de prestations avant l’acquisition d’un bien de ce type afin de pouvoir générer une approche estimée du coût des travaux. Au sein de notre agence, nous avons coutume de proposer ce que nous avons nommé une « visite consultative » et qui en quelques pages décrit la nature du bien immobilier avec les possibilités de travaux et une estimation globale de la rénovation lot par lot.

L’option de la construction neuve, comporte une approche plus précise, avec la possibilité de définir l’intégralité du projet (le système constructif, les matériaux, les emboitements, les divers chois techniques,…). Cependant, cette option relève de l’option d’un permis de construire qui va prendre appui sur une règlementation locale qui peut être plus ou moins contraignante selon la zone géographique. De ce fait dans l’aspect choix, il est important de mesurer, de vérifier, d’analyser, la situation local du projet pour permettre en tout état de cause, de se donner les arguments d’un choix qui se doit d’avoir du sens selon le lieu envisagé.

Le conseil d’un architecte, avant l’acquisition, peut vous permettre ainsi de bien mesurer les points positifs et négatifs d’une solution face à une autre.

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